На протяжении большей части десятилетия законодатели Техаса пытались — и пока безуспешно — принять законы, регулирующие краткосрочную аренду (STR) по всему штату. STR обязаны платить налог на проживание Существуют ли общегосударственные законы, регулирующие деятельность Airbnb в Техасе? в гостиницах штата, а коммерческая организация, созданная для управления или эксплуатации STR, должна будет зарегистрироваться в штате и платить налоги на франшизу, как и любой другой бизнес. Но в остальном регулирование STR лежит на местных органах власти.
В 2015 году Законодательное собрание внесло поправки в раздел 156.001 Налогового кодекса Техаса, чтобы облагать налогом на проживание в гостиницах штата STR. Однако другие законопроекты, касающиеся краткосрочной аренды, в конечном итоге не были приняты или даже не привлекли особого внимания законодателей.
Например, на очередной сессии 2021 года были рассмотрены следующие законопроекты:
Государственный запрет на запреты STR в городах — HB 1960 запретил бы городам запрещать или ограничивать использование собственности в качестве STR или применять городские постановления (например, ограничения по шуму) к STR таким образом, который является более ограничительным, чем применение постановления к другой собственности. В законопроекте также указывалось, как городу разрешено регулировать STR, например, требовать регистрации и устанавливать максимальные пределы занятости. HB 1 9 61 был почти идентичен HB 1960, но включал положения, которые позволяли бы городам отзывать разрешение на STR за неоднократные нарушения муниципальных требований, запрещали службам листинга размещать STR, у которых нет требуемого городского разрешения, создавали бы общегосударственную базу данных местных правил STR и требовали бы от STR подавать отчеты контролеру. Аналогичный законопроект HB 1960 и HB 1961 был предложен в 2019 году. Все эти законопроекты умерли в комитете.
Наказание STR, которые нарушают
городские постановления — HB 2515 потребовал бы от служб листинга STR удалить листинг на 30 дней после получения уведомления от города о том, что STR совершил три нарушения муниципального постановления в течение одного года. Законопроект умер в комитете.Разрешение определенным округам регулировать STR — HB 2537 разрешил бы определенным округам регулировать STR, расположенные в некорпоративной зоне округа. Законопроект умер в комитете.
Разрешение HOA регулировать STR — HB 1963 разрешил бы ассоциации домовладельцев регулировать STR. Законопроект технически не нужен, поскольку Верховный суд Техаса уже признал, что HOA могут регулировать STR . Похожий законопроект был предложен в 2019 году. Оба законопроекта умерли в комитете.
Налоги — HB 1962 предлагал обязать
службы листинга STR (например, Airbnb) собирать любые налоги на проживание в отелях округа или муниципалитета и переводить собранные суммы округу/городу или контролеру, который вычитал бы небольшой процент, а затем распределял бы оставшуюся сумму округу/городу. Похожий законопроект был предложен в 2019 году. Оба законопроекта умерли в комитете.
Если вы являетесь инвестором или владельцем STR, вам следует быть в курсе правил STR и изменений, предлагаемых вашими государственными и местными органами власти.
Модульное тестирование: написание тестов для всех функцийчения надежности. Интеграционный тест: протестируйте весь процесс от отправки электанения в базе данных. Приемочный тест пользователя Сначала мы собрали контактную информацию, используя отраслевые источники. Во-вторых, мы проверяем все эти контакты из сети проверенных партнероы ежедневно обновляем каждую контактную информацию в Списки факсов хранилище и повторяем процесс. Если вы хотите, вы можете сотрудничать с нашей компанией, и мы обеспечиваем быструю работу. Вы также можете посетить наш сайт. Менеджеры могут легко выбирать время. Собирайте отзывы пользователей для улуости. Черновики. Внедрите функцию, позволяющую пользователям сохранять черновики сообщений электронной почты. Группируйте электронные письма по беседам для упрощения навигации.
Ограничение на строительство одног
жилья предусматривало, что недвижимость предназначалась для «одного жилого помещения для одной семьи на «участок», и ее использование email data ограничивалось этой «целью». Суд постановил, что это было исключительно структурное ограничение, и что термины «единица» и «на «участок»» четко ориентировали ограничение на типы сооружений, которые могут быть возведены на данном участке.
Ограничение на проживание ограничивало проживание в собственности двумя возможными составами: (A) одна семья, связанная кровными узами, усыновлением или браком, «проживающая» не более чем с одним неродственным лицом «как единое домохозяйство», или (B) не более чем два неродственных лица «проживающих вместе как единое домохозяйство». Суд постановил, что это ограничение было ограничением использования , но не запрещало домовладельцу сдавать свой дом в аренду на краткосрочной основе, поскольку формулировка ограничения ограничивала проживание лицами, «проживающими как phone number es единое домохозяйство», что само по себе не запрещало краткосрочную аренду. Кроме того, как и ограничение в деле Тарра , соглашение конкретно не касалось аренды, использования в качестве дома для отдыха, краткосрочной аренды, минимальной продолжительности проживания или тому подобного.
Обеспечение соблюдения является ключевым фактором
Если декларация явно не запрещает краткосрочную аренду, у HOA могут возникнуть проблемы с исполнением краткосрочной аренды. HOA должны четко определить, какая аренда будет запрещена. Распространенный подход заключается в установлении минимального срока аренды (например, 30 дней), при этом любой срок аренды ниже этого порога запрещен. Если будут какие-либо исключения из общего запрета, их также необходимо прописать.
При первом принятии положений
краткосрочной аренде вам следует включить оговорку о праве на наследство, чтобы избежать проблем со стороны существующих домовладельцев. Апелляционный суд Хьюстона постановил, что домовладелец доказал вероятное право на возмещение по своему иску о регулирующих изъятиях и может получить временный запрет, если представит доказательства того, что постановление деревни, запрещающее краткосрочную аренду, оказало экономическое влияние на стоимость ее собственности и что у нее были разумные, подкрепленные инвестициями ожидания, что она сможет заниматься краткосрочной арендой. [7]
Неспособность ассоциации домовладельцев ил
ее членов-домовладельцев обеспечить соблюдение положения о краткосрочной аренде может сделать это положение неисполнимым. Например, Апелл. Fяционный суд Корпус-Кристи постановил, что домовладелец не может обеспечить соблюдение пол. Fожения о краткосрочной аренде в декларации своего HOA, поскольку ее согласие с «обшир. Fными и существенными» нарушениями равносильно отказу от положения. Краткос. Fрочная аренда происходила в этом районе без возражений в течение более десяти лет, домовлад. Fелец ранее сдавал свою собственную недвижимость в краткосрочную аренду, и домовладелец знал, что краткосрочная аренда недвижимости не допускается в соответствии с декларацией. [8]
Суд отметил, что соглашения не полностью охваты. Fвают аренду и не требуют проживания владельца. Вместо этого соглашения просто требуют, чтобы деят. Fельность на объекте была «жилой», а не в «деловых» целях. Суд сосредоточился на деят. Fельности, фактически осуществляемой на объекте, а не на использовании объе. Fкта владельцем, которое, как утверждается, было коммерческим (поскольку он со. Fздал ООО для управления объектом и приносил доход). Суд пришел к выводу, что до тех пор, пока Т. Fарр сдавал свой дом в аренду в «жилых» целях (независимо от того, насколько краткосрочно), он собл. Fюдал ограничения договора.
