Во многих городах Техаса рассматривается вопрос о принятии или изменении муниципальных постановлений для регулирования краткосрочной аренды (STR) типа Airbnb. Но насколько далеко могут зайти муниципальные власти в регулировании STR? Может ли город полностью запретить STR? Хотя прецедентное право скудно, а Верховный суд Техаса еще не высказал своего мнения по этому вопросу, решения судов низшей инстанции предполагают, что городам разрешено регулировать STR, но запреты STR на уровне города не приветствуются. При принятии или изменении постановлений STR городам следует рассмотреть возможность включения положения о дедушкином праве, чтобы избежать проблем со стороны владельцев существующих STR.
Небольшой городок Фредериксбург, штат Техас,
является домом для 11 245 жителей и 850 краткосрочных арендаторов . STR составляют около 12% от общего жилого фонда города. В историческом районе этот показатель увеличивается примерно до 30%. После резкого увеличения числа новых STR во время пандемии COVID-19 Фредериксбург теперь рассматривает изменения в своем Постановлении о краткосрочной аренде 2018 года, включая требование определенного количества парковочных мест на единицу жилья и требование к новым владельцам STR в зоне R-1 проживать на территории.
Та же история происходит и
других городах по всему Техасу. «Дома отдыха лишают район этого духа сообщества и чувства собственности, которые необходимы для того, чтобы район имел настоящую идентичность», — сказал учитель из Галвестона изданию Texas Monthly в 2021 году. «Это может создать хаос, с машинами повсюду, мусором на улицах и громкой музыкой».
Муниципальным органам власти есть что наверстать,
Все участки должны использоваться исключительно для проживания , за исключением участков, предназначенных… для коммерческих целей, при условии, однако, что на этих участках не будет вестись никакой деятельности, которая является вредной или пагубной по причине запаха, пыли, дыма, газа, испарений, шума или вибрации…Тарр подал в суд, и Верховный суд Техаса согласился с ним, что краткосрочная аренда не запрещена ограничениями, предусмотренными в договоре.Суд отметил, что соглашения не полностью охватывают аренду и не требуют проживания владельца. Вместо этого соглашения просто требуют, чтобы деятельность на объекте была «жилой», а не в «деловых» целях. Суд сосредоточился на деятельности, фактически осуществляемой на объекте, а не на использовании объекта владельцем, которое, как утверждается, было коммерческим (поскольку он создал ООО для управления объектом и приносил доход). Суд пришел к выводу, что до тех пор, пока Тарр сдавал свой дом в аренду в «жилых» целях (независимо от того, насколько краткосрочно), он соблюдал ограничения договора.
Адаптивный дизайн: убедитесь, что интерфейс мкак на настольном компьютере, так и на мобильных устройствах. Обновления в режиме реального времени: Входящие в режиме реального времени без обновления. Сначала мы собрали контактные данные, используя. Во-вторых, мы проверяем все эти контакты из База данных функций электронной почты сети проверенных партнеров по обработке данных. В-третьих, мы ежедневно обновляем каждую контактную информацию в хранилище и повторяем процесс. Если вы хотсотрудничать с нашей компанией, и мы обеспечиваем быструю работу. Вы также можете посетить наш сайт. Менеджеры могут легко выбрать время. Используйте WebSockets или опрос для обновления. Редактирование форматирните редактор форматированного текста для создания электронных писем.
Форт-Уэрта постановил, что у города
Грейпвайн нет иммунитета от ходатайства домовладельцев о судебном запрете. Город принял постановление в 2018 году, запрещающее STR в пределах города, но утверждал, что постановление просто разъясняло и подтверждало, что постановление о зонировании 2000 года не разрешало STR. Постановление 2000 года разрешало гостевые phone number data дома, но не «временную аренду односемейного жилья», неопределенный термин. Домовладельцы подали в суд, добиваясь судебного запрета. Суд первой инстанции отклонил ходатайство города о юрисдикции и его ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства. Апелляционный суд подтвердил — победа для домовладельцев.
Апелляционный суд Остина дважды высказывал
свое мнение по поводу регулирования STR в городе Остин. В деле Заатари против города Остин [ 3] суд признал недействительным запрет города Остин на краткосрочную аренду недомов, поскольку он имел «неконституционную обратную силу». В более позднем деле Эндинг против города Остин [ 4] суд отклонил конституционный иск phone number es домовладельца о несоответствии городского регулирования STR. Роберт и Роберта Эндинг подали в суд с требованием о декларативном и запретительном судебном запрете после того, как город обвинил их в нарушении постановления STR, которое требует от владельцев собственности STR (т. е. собственности, сдаваемой в аренду на период менее 30 последовательных дней) соответствовать критериям приемлемости и получать лицензию. Эндинги пытались обойти постановление STR, используя 30-дневные договоры аренды, подписанные несколькими не связанными между собой арендаторами. Суд первой инстанции и апелляционный суд вынесли решение в пользу города.
Хотя прецедентное право скудно, решения предполагают, что городам разрешено регулировать STR, но запреты STR на уровне города не приветствуются. Города должны обращаться за советом к юристу при принятии или изменении постановлений, которые влияют на STR.
При первом принятии постановлений
STR городам следует рассмотреть возможность включения положения о дедушкином праве, чтобы избежать оспаривания со стороны существующих домовладельцев. Апелляционный суд Хьюстона постановил в 2015 году, что домовладелец доказал вероятное право на возмещение по своему иску о регулирующих изъятиях и мог получить временный запрет, если он представил доказательства того, что постановление деревни, запрещающее STR, оказало экономическое влияние на стоимость его собственности и что у него были разумные, подкрепленные инвестициями ожидания, что он может участвовать в STR. [5]
Если вы являетесь инвестором или владельцем STR, вам следует быть в курсе правил STR и изменений, предлагаемых вашими государственными и местными органами власти.
Ограничения, предписывающие использование недвижимости только в жилых целях
Многие HOA уже имеют формулировку в своих декларациях, предписывающую использование собственности только для проживания. Однако в деле Tarr против Timberwood Park Owners Association, Inc. Верховный суд Техаса постановил, что фраза «используется исключительно для проживания» недостаточно широка, чтобы запрещать краткосрочную аренду. [3]
Tarr приобрел односемейный дом в районе Timberwood Park в Сан-Ан. Fтонио. После переезда в Хьюстон он начал сдавать дом в аренду на таких сайтах, как VRBO. HOA уведомила Tarr, что краткосрочная аренда его дома нарушает два огран. Fичения договора: (1) соглашение о жилом назначении и (2) соглашение о жилом назнач. Fении для одной семьи. Соглашение о жилом назначении предусматривало, в частности:
